S.A. Ricci было проведено исследование спроса арендаторов на офисную недвижимость. В ходе исследования были проанализированы потребности в офисных помещениях 196 компаний – арендаторов более чем из 20 секторов экономики. Совокупная арендуемая компаниями площадь составляет более полумиллиона квадратных метров (549 тыс. кв. м). Более половины (58%) компаний арендуют офисы класса А и В+. Примечательно, что в совокупности данные компании арендуют более 70% площадей.
С точки зрения локации большинство запрос исходило от компаний, расположенных в зоне ТТК (45%) и СК (28%). Отметим, что доля площадей, которые занимают эти компании в общем объем превысила 80% (50% и 31% для ТТК и СК соответственно).
Усредненный уровень фактической арендной ставки, которую сегодня платят опрошенные в ходе исследования арендаторы, составляет 21 400 рублей за кв. м. в год. Существенно превышает средний уровень только ставки в А (+52%), а также в зоне БК (+97%) и СК (+14). В прочих зонах и классах арендная ставка ниже усреднённого уровня.
Таким образом, объекты класса А в зоне СК и БК отличаются повышенными ставками относительно среднего уровня, а значит могут выступать в качестве интересных инвестиционных объектов.
Основные причины планируемых переездов
Главными причинам планируемой смены офиса у опрошенных компаний являются:
40% — неудовлетворенность коммерческими условиями;
29% — расширение компании и открытие нового офиса;
13% — неудовлетворенность качеством здания;
Отметим, что компании, стремящиеся расширить свой офис занимают сегодня 24% площадей в общем объеме, а те, которые хотят повысить качество офиса — только 7%.
В то же время на долю компаний, которые хотят сократить свой офис (11%) приходится 15% офисных площадей в общем объеме.
Интересно, что 3% компаний, планирующих консолидировать офисы, сегодня занимают 12% площадей в общем объеме.
Таким образом, основной причиной миграции арендаторов сегодня по-прежнему является неудовлетворённость коммерческими условиями. Примечательно, что более четверти запросов связано с планируемым расширением занимаемых площадей, что говорит о росте бизнеса. Крупные компании стремятся консолидировать свой штат на фоне низкой фазы рынка.
Наибольшее число арендаторов, недовольных коммерческими условиями аренды, сосредоточено в зоне Бульварного кольца и Садового кольца – 61% и 51% соответственно в этих зонах мотивирован изменением коммерческих условий.
В зоне ТТК данная причина также остается наиболее весомой, хотя ее доля составляет только 35%. В зоне МКАД главная причина смены офиса – неудовлетворенность локацией: на ее долю приходится 36% запросов.
Если анализировать причины планируемого переезда исходя из класса БЦ, который сегодня занимают компании, наибольшая неудовлетворённость коммерческими условиями наблюдается в классе А — около 60%.
В классе В+ компаний, недовольных коммерческими условиями, существенно меньше – 44%. Другие арендаторы не удовлетворены коммерческими условиями (19%) уступает недовольству качеством здания (30%) и стремлению компании к расширению (32%). В классе В+ около трети запросов связано с желанием расширяться. В классе А расширение и сокращение площадей уравновешивается — по 16% обращений.
Большинство арендаторов, недовольных коммерческими условиями, наблюдается зоне БК и СК, в классе А и В+.
Высокие ставки снижают стремление компаний, занимающих офис класса А, расширяться. Однако во всех локациях, кроме ММДЦ, от 20 до 30% запросов связано с расширением.
Пожелания арендаторов по классу БЦ и по уровню арендной ставки
При поиске офиса компании отдают предпочтения проектам класса А, на их долю приходится более 70% запросов. На класс В+ — 20%.
Подавляющее количество запросов арендаторов фактически направлено на улучшение качества своего офиса, даже если такая причина не заявляется. Для девелоперов данное распределение свидетельствует в пользу развития качественной офисной недвижимости класса А, в крайне случае — В+.
Удивительно, но в среднем компании готовы заплатить на 2,6% больше за офисные площади (21 960 руб. за кв. м.), чем платят сегодня (21 400 руб. за кв. м). Однако готовность увеличить платежи неравномерно распределяется в классах и зонах. Так, в классе А компании арендаторы хотели бы сократить уровень фактической арендной ставки на четверть.
С точки зрения локации компании-арендаторы готовы платить больше в сегменте ТТК, ММДЦ и СК (на 10%, 15% и 21% соответственно), однако хотели бы улучшить коммерческие условия в свою пользу арендаторы БЦ, расположенных в зонах БК и МКАД.
Таким образом, мы наблюдаем востребованность офисов в СК и ММДЦ, где арендаторы готовы платить более высокие ставки. Примечательно, что готовы платить больше при переезде в зоне ТТК. В классах В+ ставка находится на равновесном уровне. В высококлассных (А) зданиях в центре (БК) и в отдаленных (МКАД) объектах невысокого класса (В и В-) ставки арендаторами воспринимаются как завышенные.
Тенденции изменения классности
Основной тренд (60% запросов) — при переезде сохранить и по возможности повысить классность своего офиса. Только 16% компаний уверенно заявили, что хотят офис более высокого класса.
При этом более 80% запросов по улучшению классности наблюдалось в сегменте компаний, арендующих офис в зданиях класса ниже В+. Примечательно, что половина компаний в классе А готова пожертвовать качеством офиса (видимо, в пользу коммерческим условиям).
Тенденции изменения локации
Практически 2/3 опрошенных компаний хотят сохранить свою локацию. Перебраться ближе к центру готовы 14% компаний. Интересно, что 77% компаний, работающих в зоне ТТК высказались за то, чтобы точно сохранить свою локацию. 5% ищут возможность перебраться из ТТК ближе к центру, 12% компаний рассмотрели бы такую возможность наряду с сохранением актуальной зоны.
Также ярко проявился тренд на сохранение локации в зоне ММДЦ, СК – 67% и 56% соответственно. В зоне МКАД тенденции на переезд ближе к центру и сохранение локации уравновешиваются – по 46%.
В зоне БК абсолютная доминанта – сохранения своей локации, с возможностью рассмотреть переезд (56%) в СК с улучшением коммерческих условий.
Таким образом, доминирующим трендом на рынке сегодня является сохранение локации своего офиса.
