Почти 90% строящегося в центре Черноземья жилья сосредоточено в Воронеже
Воронежская область входит в первую двадцатку российских регионов по объемам жилищного строительства (14-е место по итогам 2016 года). По данным Росстата, за прошлый год здесь было сдано в эксплуатацию свыше 1,6 млн кв. м жилья, что составляет 2% от всех новостроек в стране. В этом году воронежские девелоперы готовят к вводу чуть больше 1 млн жилых «квадратов», это почти половина от всей площади, находящейся сейчас в работе. В общей сложности на начало весны в регионе силами 56 местных застройщиков возводилось 230 домов на 42 561 квартиру. При этом основное жилищное строительство ведется в столице Черноземья — Воронеже. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Где и что строится
Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в областной столице Воронеже — 181 объект на 37 300 квартир общей площадью 1 840 825 кв. м (87,1% совокупной жилой площади). Оставшиеся после Воронежа 12,9% текущего строительства делят между собой восемь территориальных образований области. Из них 5,5% (115 950 кв. м) приходится на Новоусманский район (в лидерах село Отрадное — 78 052 строящихся «квадратов»), 2,5% (52 518 кв. м) — на Лискинский (все новые метры появятся в районном центре Лиски) и 2,2% (45 705 кв. м) — в городе Нововоронеж. А вот Рамонский, Хохольский, Семилукский и Поворинский районы вместе с городом Борисоглебском в сумме занимают лишь 2,6% от общего объема нового жилстроительства в регионе (15 домов, 1086 квартир и 57 284 «квадрата» на всех).
При этом Воронежская область в целом стала вторым из описанных ИРСО и «СГ» региональных рынков (после Татарстана), где весь объем текущего строительства (230 объектов) приходится на многоквартирные дома (МКД). Ни блокированных домов (таунхаусов), ни комплексов с апартаментами, так популярных в некоторых других российских регионах, в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили.
Если говорить о средней площади строящихся квартир, то Воронежская область очень близка к общероссийскому показателю — 49,6 кв. м и 50 кв. м соответственно. Самое маленькое в регионе жилье представлено в Воронеже в жилом комплексе (ЖК) «Интурист» (застройщик ГК «Развитие») — средняя площадь квартиры здесь составляет 24,6 кв. м. Самые просторные, по местным меркам, — в Нововоронеже — в ЖК «Горки» от компании «Новый дом» (112,4 кв. м). Для сравнения, напомним, что минимальная «квадратура» квартиры в Москве составляет 23 кв. м, а максимальная достигает почти 330 кв. м.
В настоящее время в Воронежской области возводится 94 жилых комплекса. В состав самого крупного из них — ЖК «Московский квартал» (стройхолдинг «ДСК»), расположенного в областном центре, — входит 24 дома на 3305 квартир совокупной площадью 169 729 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик СК «Выбор» — возводит в своем воронежском ЖК «Цветной бульвар» 11 домов на 2356 квартир и проигрывает «ДСК» по общей жилой площади почти 47,3 тыс. кв. м.
А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе — это опять же воронежский «Дом по улице Эртеля, 29», в котором СК «ЭлитСтрой» запланировал к сдаче всего 12 квартир, зато каждая в среднем получится по 77 «квадратов».
Из чего и какого «роста»
Если посмотреть, из каких материалов делаются воронежские дома, то выяснится, что в большом почете у местных строителей панель. Всего в области возводится сейчас 46 панельных домов на 643 тыс. кв. м (30,5% от всей площади жилищного строительства).
Примечательно, что ни в одном из ранее представленных нами обзоров доля панельного домостроения в пересчете на площадь квартир в строящихся домах не была такой большой. Напомним, что в среднем по стране доля панели всего 12,5%.
На втором месте по популярности — монолит. Именно так возводится 23,3% всей областной жилплощади (48 домов площадью 492 тыс. «квадратов»). «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при строительстве 37 домов на 389 тыс. кв. м (18,5% от всего строительного объема в регионе). Формально из «чистого» кирпича в области появится больше домов, чем из других материалов, — 64, однако на их долю приходится только 14% новой площади (295 тыс. жилых «квадратов»). Есть в регионе и блочное домостроение — 25 объектов, или 291 тыс. кв. м (13,8%).
Средняя этажность текущего жилищного строительства в Воронежской области составляет 14,4 этажа (из расчета на строящийся дом). Как раз 13-17-этажных зданий в регионе строится сейчас больше всего — 69 (30% от всех местных новостроек). В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 8,3% строящегося сейчас жилья (19 домов), 4-8-этажных — 10% (23 здания), 9-12-этажных — 19,6% (45 жилых строений), 18-24-этажных — 23% (53 жилых строения). При этом если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнивать их по квадратным метрам, ранжирование будет выглядеть несколько иначе (см. инфографику).
Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 21 дом (9,1% всех объектов). Самым высоким строящимся домом в области является сейчас 28-этажный дом на 230 квартир совокупной площадью свыше 12 тыс. «квадратов», возводится он в Воронеже (ЖК «Высота», застройщик ФК «Аксиома»). Чутьчуть не дотягивает до него еще одна воронежская высотка от «ДСК» — 27-этажный дом в ЖК «Современник» (всего в этом ЖК будет 4 дома на 662 квартиры площадью почти 34 тыс. кв. м).
При этом самым «вместительным» (по общей площади) строящимся сейчас объектом в регионе считается «Эко Дом на Гродненской» от ГК «Союз». Недалеко от центра Воронежа появится сразу свыше 43 тыс. кв. м жилья (724 квартиры).
Кто и когда
В общей сложности на рынке новостроек Воронежской области сегодня работают 56 застройщиков (ТОП-30 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти половину регионального рынка (47,9% всех площадей) контролируют всего два (!) крупнейших девелопера. Это «ДСК», в портфеле которого сейчас свыше 631 тыс. кв. м жилья (29,9% от общего объема возводимых в регионе «квадратов») и СК «Выбор» с 379 тыс. «квадратов» (18% рынка). Далее с уже значительным отрывом от лидеров идут застройщики «ВДК» (112 тыс. кв. м, или 5,3% всех площадей), «ЖБИ2-ИНВЕСТ» (92 тыс. кв. м, или 4,4%) и СМП «Электронжилсоцстрой» (88 тыс. кв. м, или 4,2%), занимающие места с 3-го по 5-е соответственно.
Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году, — 82 дома (35,7% от всех строящихся сейчас, или 35% по площади квартир). Строительству почти трети (31,7%) домов (73 объекта, или 27,1% по общему метражу) старт был дан в 2015 году. Аналогичный объем общего метража (около 574 тыс. кв. м) был взят в работу в 2014 году. По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 16 домов площадью свыше 178 тыс. кв. м (8,5% нового областного метража). До сих пор в регионе ведется строительство четырех объектов, документация на которые была получена с сентября 2008-го по декабрь 2011-го (1281 квартира на 71,5 тыс. кв. м — 2,2% от всей жилой площади в регионе). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, не получил еще ни один проект.
Из 230 домов совокупной площадью 2 112 282 млн кв. м, строящихся сейчас в области, 124 объекта на 1 022 057 «квадратов» (48,4% от всего заявленного жилья) планируется ввести в строй уже до конца текущего года. Сдача 37% площадей (80 домов) может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 223 тыс. кв. м жилья (21 дом, или 10,6% всех площадей). Также воронежскими застройщиками декларируется, что 1,3% домов (3 объекта площадью свыше 45,5 тыс. кв. м, или 2,2% региональных площадей) встретят новоселов в 2020 году. Последние два дома из строящихся сейчас — на почти 41 тыс. «квадратов» — будут заселены, согласно проектным декларациям, уже в 2023 году.
Вот только проанализировав ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что и в эти планы еще могут быть внесены коррективы. Так, например, свыше 257,6 тыс. воронежских «квадратов» (25,2% от общего метража в области), намеченных к сдаче в этом году, изначально заселиться должны были в 2015-2016 годах — 56 539 и 201 144 кв. м соответственно. Опять же с 2016-го, но уже на 2018-2019 годы, «переехал» ввод еще почти 32,7 тыс. кв. м (4,8% от всех площадей квартир).
Однако в целом нельзя сказать, что «просрочка» — явление в Воронежской области очень распространенное. 36 из 56 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов вообще замечены не были. Хотя «уточнение сроков» встречается даже среди лидеров по объемам текущего строительства в регионе. Так, из 112 тыс. кв. м жилья, возводимого сейчас компанией «ВДК», сдача 67,5 тыс. «квадратов» (60,2% «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена (в среднем — на 9,8 месяца). «Корректировали» даты ввода даже фавориты рынка — «ДСК» и «Выбор». Правда, в менее скромных объемах и не на такое продолжительное время — 2,2% и 17,7% своих строек на 0,2 и 1,5 месяца соответственно.
Стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен лишь у 7 областных застройщиков (на их счету свыше 64 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). Диапазон «просрочки», встречающейся у таких компаний, составляет от 9 до 19,1 месяца. Максимальная «поправка» сроков завершения строительства — 24 месяца — выявлена у ЦЧР «Стройинвест», который возводит три дома в ЖК «Никольские дворики» на 111 квартир общей площадью свыше 6,2 тыс. «квадратов» (совхоз «Масловский», Новоусманский район области).
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на начало весны 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ».
Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), республик Башкортостан (№ 19) и Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21), Ленинградской (№ 22) и Самарской областей (№ 24).
93 567 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Воронежской области
